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다운공사비 건축주 무더기 적발

사이버건축박람회 0 723


지방자치단체 건축주 세무조사 대상 선정 방법

 

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건설산업기본법 제41조에 따라 연면적 200㎡ 초과하는 건축물과 다세대·다가구·다중주택 건축물은 면적에 관계없이 건축주의 직접 시공이 제한되므로 반드시 종합건설면허가 있는 건설업자가 시공을 할 수가 있습니다. 따라서 지자체가 지방세세무조사 대상(건축주)을 선정하는 방법도 공사기준마다 다르게 적용됩니다.

1. 종합건설면허가 있는 건설업자를 통한 건축물 공사

▶ 건설회사 자료를 통한 선정

지방자치단체는 정기적으로 건설회사를 선정 한 후 해당 법인에게 [법인이 시공한 건축물에 대한 세무조사 안내] 공문을 보내게 되는데 이는 사실 법인에 대한 지방세 조사가 아니라 건축주에 대한 지방세 세무조사에 해당합니다.

건축주에게 자료를 받아서는 신고한 공사금액에 대한 적정성 여부를 판단하기 어렵기 때문에 지자체는 건설회사의 자료 (건설회사의 재무제표, 계정별 원장, 도급계약서, 현장별 공사원가명세 등)를 받아 신축건물 취득세 과세표준의 적정성을 검토 하게 됩니다.

2. 건축주가 직접 시공이 가능한 건축물 공사

▶ 기획세무조사, 과세표준 5억 원 이상 정기선정

2018년 - 개인 신축건축물 취득세 축소 신고한 569명에 28억 원 세금추징

2020년 - 개인 건축물 520건 적발해 35억 원 추진


개인 건물주에 대한 기획세무조사가 주기적으로 이뤄지고 있습니다.

따라서 세무조사를 회피하기 보단 취득세 세무조사가 이뤄지더라도 추후 불이익이 생기지 않도록 문제에 대해 미리 숙지하는 것이 좋은 대안입니다.

※ 개인 신축 건축물 취득세 누락 조사 이슈

- 공사계약금액 과소신고

- 공사계약변경(증액)분 신고 누락

- 설계·감리비 및 각종 부담금 등 취득관련 비용 신고 누락

▶ 공사계약금액 과소 신고한 경우

지자체에서는 신축건물 외의 다른 공사 또는 신축건물 관련 부대공사를 분리 발주하는 등 최근 공사비를 축소 신고하는 수법으로 세금(취득세)를 덜 낸 개인 건축주에 대해서 지속적으로 기획세무조사를 실시하고 있습니다.

▶ 공사계약변경(증액)분 신고를 누락한 경우

대부분의 공사는 계약체결 당시보다 공기연장이나 추가 공사 등의 이유로 공사 만료 후 정산 시점 공사금액이 더 높습니다. 이 경우 개인 건축주는 정산시점 공사금액으로 수정해 취득세를 신고해야 하지만 이를 일부러 회피하거나 몰라서 상당수 개인 건축주가 공사계약 체결 당시 금액을 취득가액으로 신고하여 세금을 내지 않는 경우가 많습니다.

이 경우 공사비 정산시점에 공사비가 늘어날 경우 법정신고기한이 지났지만 일정기간 이내 수정신고를 하는 경우 아래와 같이 신고기간에 따라 가산세를 감면해 주는 제도가 있는데 모르는 건축주 분들이 많습니다.

▶ 설계·감리비 및 부담금 등 취득관련비용 신고를 누락한 경우

취득세 과세표준은 취득을 위하여 지급한 직접 비용뿐만 아니라 간접비용을 포함합니다. 간접비용은 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등이 해당됩니다. 법인이 아닌 개인 건축주의 경우 연체료 및 할부이자는 취득세 과세표준에서 제외됩니다.

또한 과세표준 산정 시 포함하도록 돼있는 상하수도원인자부담금을 누락한 사례도 많이 발견돼 이에 대한 주의가 필요합니다.

 

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기사출처 : 월간창과문

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