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Q & A 로 풀어보는 집짓기 세무 상식

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담당자
서병찬
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홈페이지
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vdrdid@uujj.co.kr


토지, 건물 등에 관련된 취·등록세, 명의 이전에 따른 증여세, 건축 시공에 관련된 부가가치세 등 건축을 앞두고 필요한 세무 상식이 많다. 윤나겸 건축 전문 세무사가 케이스별 세무 상담 사례를 자세히 풀어준다.

 

구성 편집부

Q / 1
주택을 분양받아 입주하게 되었는데 입주자 경품 이벤트로 300만원 상당의 TV를 선물 받게 되었습니다. 기쁜 것도 잠시 TV에 대한 세금 66만원을 부담하라고 하는데, 이래도 되는 건가요?


A / 1
사례와 같이 경품 이벤트에 당첨이 되는 경우 ‘제세부담금은 별도’라는 문구를 많이 보셨을 텐데요. 세법에서는 본인이 벌어들인 소득에 대하여 어떠한 경로를 막론하고 세금을 징수하고 있습니다. 1년에 한 번 정도 일시적, 우발적으로 발생한 소득에 대해서도 세법에서는 ‘기타소득’이라는 명목으로 세금을 징수하고 있습니다.


기타소득이란 복권에 당첨된 소득, 계약의 해약으로 받는 위약금, 일시적으로 강의를 하고 지급받는 대가, 그리고 위 사례와 같은 상금, 현상금, 포상금 등을 포함합니다. 기타소득의 경우 벌어들인 수입에서 지출된 경비를 차감하고 나서 20%를 원천징수하도록 하고 있습니다. 또한, 주민세가 별도로 10% 과세되기 때문에 결국 22%의 세금이 발생하게 됩니다. 위 사례는 3백만원의 22%가 돼서 66만원이 세금이 된 것입니다.


사례의 경우처럼 기타소득의 경우 그 소득금액이 300만원이 넘지 않는 경우에는 ‘분리과세’와 ‘종합과세’를 선택할 수 있습니다. 분리과세라는 것은 66만원을 부담을 하고 끝이 나는 것이고, 종합과세라는 것은 5월달에 다른 소득과 같이 합산하여 신고하는 방법입니다. 만약 다른 소득이 없는 경우라면 종합과세로 신고해 나중에 63만8천원 정도를 돌려받을 수 있습니다. 단, 300만원이 넘는 경우에는 무조건 5월 종합소득세 신고를 할 때 합산을 해서 신고해야 합니다.


현행 소득세법세율은 1천2백만원까지는 6%, 4천4백만원까지는 15%, 8천8백만원 이하는 24%, 8천8백만원을 초과하는 부분은 35%, 1억5천만원을 초과하는 부분은 38%, 5억원을 초과하는 부분은 40%를 적용하기 때문에 다른 소득과 합산하는 경우 어느 범위에 속하는 지 판단해 선택을 하면 됩니다.


기타소득 중에서 복권의 경우에는 공익성을 갖고 있기 때문에 종합소득으로 합산을 하지 않고 분리과세로 종결되도록 하고 있습니다. 만약 복권 당첨 금액이 5만원이라면 과세최저한에 걸려 세금을 징수하지 않지만, 당첨 금액이 6만원이라면 주민세 포함, 만3천2백원의 세금을 내야합니다. 당첨금액이 5만원인 경우와 6만원인 경우 세액차이가 너무 커서 이상하다고 생각하실 수 있는데, 이는 과세최저한 때문이며 기타소득이 발생하는 매 건마다 소득금액이 5만원 이하인 경우에는 세금을 부과하지 않습니다.

 

 

Q / 2
생전에 손녀를 유난히 아꼈던 할아버지가 유일한 재산인 시세 8억원짜리 아파트를 배우자와 자녀가 있음에도 손녀에게 상속한다는 유언을 하고 돌아가셨습니다. 가족들은 배우자와 자녀가 있는 경우 10억원까지는 세금이 나오지 않는다는 말을 들은 상태라 따로 상속세 신고를 하지 않았는데, 상속세 과세예고통지서가 도착했습니다. 이게 어떻게 된 일인가요?

 


A / 2

현행 ‘상속세및증여세법’ 상에는 상속공제를 적용하는 경우에 한도를 두고 있습니다. 사례처럼 상속인이 아닌 자에게 상속이 되는 경우에는 공제를 적용할 때 차감을 하도록 되어 있습니다. 먼저 상속은 1순위가 직계비속(자녀들), 2순위가 직계존속(부모님), 3순위가 형제자매, 4순위는 방계혈족으로 정해져 있습니다. 배우자의 경우에는 직계존비속과 동순위가 되기 때문에 직계존비속이 없는 경우에는 혼자 상속을 받게 됩니다. 사례의 경우는 상속개시일 현재 고인에게 배우자와 자녀가 있는 상태였기 때문에 손녀는 상속인이 될 수 없었던 겁니다. 그래서 상속세가 발생한 것입니다.


상속공제한도를 알아보기 전에 상속 시 공제되는 것이 무엇이 있는 지를 먼저 알아보겠습니다. 상속공제에는 사람에 대해서 빼주는 ‘인적공제’와 사람 이외의 것에 대하여 빼주는 ‘물적공제’가 있습니다. 인적공제라고 하면 기초공제 2억원이 있고요. 최소 5억원, 최대 30억원을 기준으로 법정상속분과 실제 받은 상속재산가액을 비교해서 공제하는 배우자공제가 있습니다. 그리고 기타인적공제라고 하여 자녀수 등을 계산하여 공제하는 것이 있습니다. 또한 인적공제에는 중요한 일괄공제라고 있는데요, 일괄공제는 위에서 언급한 기초공제와 기타인적공제를 합한 금액이 5억원이 안 되는 경우 5억원을 공제를 할 수 있도록 되어 있습니다. 다만 배우자단독상속인 경우에는 일괄공제는 배제가 됩니다. 예를 들면, 배우자 혼자서 상속을 받게 되는 경우에는 최소 7억원(기초 2억원 + 배우자공제 5억원)을 받을 수 있고, 배우자가 자녀와 같이 상속인이 되는 경우는 최소 10억원(배우자공제 5억원 + 일괄공제 5억원)까지 공제가 가능합니다.


현행 상속세및증여세법에서는 상속에 대한 공제를 적용할 때 공제의 한도를 적용하고 있는데요. 한도금액은 상속세과세가 되는 금액에서 ① 손자 등과 같이 상속인이 아닌 자에게 유증(유언증여) 등을 한 재산가액 ② 상속포기에 따른 다음 순위 상속인이 받은 재산가액 ③ 가산한 증여재산가액(상속인 10년, 그외 5년) 이 3가지 금액을 차감하여 공제의 한도를 정하도록 되어 있습니다.


사례처럼 상속재산가액이 8억원인 경우, 상속공제가 되는 금액은 배우자와 자녀가 있어 10억원까지 공제가 가능하므로 상속세가 나오지 않는 것이 맞지만, 공제의 한도는 8억원에서 손녀에게 유증한 8억원을 차감하여 공제받을 수 있는 금액을 적용하기 때문에 공제 금액은 0원이 되는 겁니다. 그래서 공제 금액 없이 8억원에 대하여 상속세가 과세되기 때문에 일정 금액의 상속세가 발생을 하게 됩니다.


일반적으로 배우자와 자녀가 있는 경우 상속받을 금액이 10억원이면, 상속세가 안 나오지만 사례의 경우처럼 상속재산은 10억원이 안 되지만 상속인이 아닌 손녀가 상속을 받았으므로 상속세가 나오는 것이 맞습니다. 세법은 케이스에 따라 항상 달리 적용되므로 모든 의사 결정을 할 경우 전문가와 상담을 통해 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다.

Q/3

부동산 신축판매업을 해 볼 생각인데요. 이때 사업자등록을 개인사업자로 내는 게 좋을까요, 법인사업자로 내는 게 좋을까요?

 

A/3

개인의 경우는 설립에 대한 별도의 절차가 없고 사업자등록증을 발급받는 것도 간단하지만, 법인의 경우에는 주주 및 임원선임, 법인설립에 대한 등기를 해야 합니다. 이렇게 법인등기부가 나와야 비로소 사업자등록이 가능합니다.

 

법인과 개인의 경우 세율에서 크게 차이가 나는데요. 지금 현재 소득세율은 12백만원까지는 6%, 46백만원까지는 15%, 88백만원까지는 24%이구요. 88백만원 초과분은 35%의 세율이 부과됩니다. 15천만원 초과분은 38% 였으나 2017년부터는 5억을 초과하는 경우 40%까지 세율이 부과됩니다. 하지만 법인세율은 2억까지는 10%, 2억을 초과하는 부분은 20%로 과세되고, 200억을 초과하는 경우 22%로 과세가 되고 있습니다. 따라서 세금이 부과되는 과세표준이 1440만원까지는 세금이 동일하지만, 그 이상의 과세표준이라면 법인이 더 유리합니다.

 

회사의 자금을 사용할 경우, 수익이 발생한 부분을 개인에게 넘기는 경우도 있습니다. 개인회사의 경우에는 인출금이라고 해서 회사의 돈을 개인적으로 사용하여도 문제가 발생하지 않습니다. 하지만 법인의 경우에는 대표자가 개인의 목적으로 회사 돈을 사용을 한다면 대표자에 대한 상여로 보거나 법인이 개인에게 돈을 빌려준 것으로 보아 과세가 될 수 있습니다. 물론 급여를 올려서 받으면 되지만, 이때는 건강보험료나 종합소득세가 같이 올라 궁극적인 해결책이 되지는 않습니다.

 

한편, 대외공신력이나 신용도는 개인보다는 법인이 높기 때문에 영업수행과 관공서, 금융기관 등과의 거래에는 법인이 유리한 부분이 있습니다. 그리고 혹시 사업이 뜻대로 되지 않을 경우, 개인사업자는 손실 부분을 무한책임져야 하지만, 법인은 주주나 대표자가 연대보증을 하지 않은 경우 투자한 금액에 대한 비율, 즉 주식비율만큼 책임을 지면 됩니다.

 

하나 주목할 사항은 개인사업자의 성실신고확인제라는 제도입니다. 개인사업자 중에서 연매출이 부동산매매업 20, 건설업 10, 부동산임대업 5억 이상인 경우 세무대리인에게 검증을 받도록 하는 제도로, 고소득 자영업자들의 고의적인 탈세 예방을 위해 2012년부터 시행되는 제도입니다. 때문에 일정 소득이 넘는 개인이라면 각자의 상황과 업종의 특성에 맞게 사업자를 선택하는 것이 좋겠습니다.

 

예상 매출액이라든지 향후 성장성 및 주고객층을 고려하여 적절한 결정을 한다면 절세효과를 가져갈 수 있을 것입니다.

 

 

Q/4

아버지가 돌아가시면서 재산을 조금 남겼는데 재산이 많은 편이 아니라 별 생각 없이 그냥 두었습니다. 그런데 얼마 전 세무서에서 상속세 세무조사를 한다는 통지를 받았습니다. 이럴 때 어떻게 준비하면 좋을까요?

A/2

상속세 신고는 돌아가신 날이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내

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